北京上海未来在租金走势又如何?

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春节过后,一大批“北漂”又回到了帝都继续他们的寻梦之旅。李阳(化名)就是其中一位。

在北京开滴滴专车的李阳,年前两个多月一直寄居在姐姐家里。年后,他鼓励妻子也一起来北京拼搏,而夫妻俩面临的首要问题就是租房。

春节前李阳一直关注租房市场,被房租价格牵动着敏感的神经。本以为过完年房租会有所下调,却因租房旺季租金价格依然没有多少松动。李阳选来选去,最终选择了品牌公寓“押一付一”的房源。“这种房子距离地铁近,从付款方式上讲压力也小,虽然租金价格比周边同等房源稍微高一点点,但省心省力。”

租房是大城市的异乡人躲不掉的话题。

“租售并举”“房住不炒”成为行业调控的基调。政策红利以及行业前景吸引了各种机构主体参与到租房市场,大大小小品牌公寓如雨后春笋般崛起。

租赁市场起风,但这种热闹在年轻租房一族看来并没有太多意义。各种品牌公寓的进入的确给了“李阳们”更多选择,一些公寓的付款方式也打破了之前的“押一付三”,逐渐支持租金月付。但品牌公寓的租金远高于普通租房的价格,这对许多年轻人来讲,并不是实在的福利。

在风口,租赁市场有了哪些变化?由信息不对称引发的各种矛盾,是否能够在这波租房风潮下得以解决?租金的价格水平有着什么样的变化?未来的房租价格是升还是会降?

由城市房产网监测的数据显示,2019年2月,北京市的房租租金价格为84.10元/月/平方米,同比上涨25.97%;同期,上海市的房租租金价格为69.27元/月/平方米,同比上涨14.11%。

与一线城市的房价涨幅相比,房租相对平缓,却也保持着持续上涨的势头。从全国范围内看,2018年全国年度人均月租金价格同比上涨 16.7%。其中,6-7月为租金的最高点,这与大量高校学生毕业释放了大部分的租房需求有关,需求增加带动租金价格上涨;7 月后人均月租金保持平稳,一方面租房需求回归稳定,另一方面,下半年住房租赁政策的密集出台也平抑了租金走势。

分城市看,2018 年,在北京、上海、深圳、广州四大一线城市中,上海人均月租金为 2678 元/月,同比涨幅1.3%;人均月租金同比增幅最高的为北京,涨幅在14.1%。而在二线城市中,成都 2018 年人均月租金同比涨幅为 18%,杭州、郑州、长沙、青岛人均月租金同比涨幅不足10%。杭州在 2018 年前三季度人均月租金有明显上涨,四季度大幅回落。

在人均收入持续上涨的同时,一线城市的房租呈现平稳上涨趋势。58同城数据显示, 2012年-2018年,北京平均月租金上涨了35%,上海增长了26%。2012年,北京、上海人均月租金基本一致,至2016年,上海反超北京8%;从2018年租金变化表现看,上海则被北京翻转,人均月租金被北京超出8%。

北京作为中国最典型的大城市代表,曾被英国《金融时报导报》评为全球15个大城市中房租水平最高的城市。

一份来自链家地产的租赁报告显示,2014年-2018年期间,北京的住房租金水平分别为每月每平方米55.8元、61.1元、62.3元、65.3元、72.2元,5年时间租金上涨了29.39%。而2018年北京的住房租金平均上涨了10%左右,远低于房价上涨速度。其中,一居室成交均价在4200元/月以上,两居室成交均价超过5000元/月。

目前,从北京的每个区域房租租金水平及涨幅来看,近郊区租赁成交量比重和价格上涨明显。其中,亦庄开发区、昌平和大兴由于距离市中心较近的地缘优势、交通通达性更好、出租房源更新等因素,成交量比重和房租价格上涨更快。亦庄的平均租金水平已经达到57.9元/月/人,基本与石景山持平,而昌平的涨幅最大,同比增长近25%。

分环线来看,五环至六环的租房数量占比一直最大。 (商务男士精品文玩手串,请加微信: xboy6688 )

链家地产研究院院长杨现领表示,过去5年,北京房租的租金水平呈现以下四个特点。

一是租金涨幅远低于房价。近5年,北京二手房房价年均上涨14.3%,租金涨幅比房价涨幅低8.3个百分点;二是租金涨幅超过CPI。近5年,北京居民消费价格指数CPI年均上涨2.3%,租金年均涨幅比CPI高出3.7个百分点;三是租金涨幅低于居民收入,2016年超过收入增速。近5年,北京城镇居民人均可支配收入年均增长率为9%,租金水平年均涨幅比居民收入低3个百分点。部分年份租金涨幅超过收入,2018年北京市租金涨幅超过城镇居民收入增速7.4个百分点;四是租金在个人收入中占比较低。根据链家研究院调查,目前北京租客的租金支出一般占个人收入的25%左右,远低于纽约、伦敦、东京、香港等国际一线城市的成熟租赁市场。

与北京同级别的城市中,上海的房屋租赁市场也异常活跃。据上海市二手房指数办公室的监测数据显示,上海房屋租赁指数(反映一定时期内房屋租赁价格总水平变动趋势和变动程度的相对数)从 2007 年 12 月的1123点上涨到 2008 年9月的1242点,随后受到全球金融危机的影响小幅回调,中国经济企稳后上海房屋租赁指数又进入到上行通道,但 2017 年以来,上海房屋租赁指数增速放缓,走势变得平稳。由此可以看出,在大部分时间内,上海房租租赁的活跃度与经济的发展有着正相关性。

对于“移民城市”深圳而言,城市发展过程中租房需求更是旺盛。2012年之前,深圳的租房市场,由于房价单边高速上涨,租金涨幅明显脱离房价涨幅;2012年之后,租金与房价的走势开始呈现同步性,并且租金增幅异常明显。

记者算了下,在2012年在深圳租一个30平米左右的房子,房租为1471元/月,到2019年,该房租上涨到2710元/月。

而近一两年,一线城市里的广州的平均月租金,与北京、上海、深圳逐渐拉开距离,2017年上半年的人均月租金价格为1500元,甚至被杭州反超。据广州市房地产中介协会数据显示,从2014年至2018,广州市的住宅租赁市场租金涨幅放缓,2018年,中心六区住宅的套均租金有4.3%小幅上涨。

随着“城市群”建设及一线城市近年来“多中心”模式发展,城市的边界在不断扩大。,一线城市租房市场也日益成熟,促使人们对于租房的需求趋于理性,租房热点日渐向周边城区转移。

58同城发布的报告显示,北京通州区、昌平区、丰台区、大兴区等城区租房需求的增长率明显高于朝阳区、海淀区、东城区等;上海的嘉定区,租房需求增长率在各行政区中一枝独秀。广州天河区、番禺区借助生活环境及质量上优势,对租房人群的吸引力也快速上升;龙华区、龙岗区作为深圳特区的后起之秀,近几年对租房人群的吸引力不亚于南山区及福田区等商业、金融中心。

为了促进租赁市场发展,政府同样发动了“供给端改革”,增加未来的租赁土地供给。随着北京、上海等一线城市,租赁用地大幅推出,且挤占一部分商品房指标。同样,杭州、厦门都热点二线城市明确未来住房租赁用地供应占比三成,成都提出到2021年租赁住房保有量达151万套。

在供应规模扩大的前提下,未来在租金走势又如何?

首先,要看影响未来租金的因素——供求关系、个人支付能力、货币金融环境、房价上涨的传导、产品服务升级、房源位置等。

从供求关系上看,一线和热点二线城市中租赁房源短缺是房租上涨的根本原因。随着未来一线城市的供给房源落地,供不应求的矛盾将有所缓解。

从个人支付能力因素看,过去几年房租上涨的推动力便是人均可支配收入的涨幅。过去10年,我国人均可支配收入增幅达100%,但近年来,一线城市的城镇居民可支配收入增速放缓,不支持租金水平大幅上涨,但会有小幅增长。

作为居民消费价格的一项,租金也受到货币环境影响,流动性越充裕,价格上涨越明显。

存量市场当中房屋品质的改善,是拉动未来租金上涨的最有力的动力。目前市场上的长租公寓产品相较周边普租型同类产品定价高10%-20%。未来,随着高品质公寓的不断涌现,其租金也会随之上涨。 (商务男士精品文玩手串,请加微信: xboy6688 )

另外,房屋的位置也会是影响租金水平的一大因素。一般来说,距离市中心越近的地区拥有更好的市政配套和交通能力,因而中心城区租金水平较高。大城市中的租房需求也集中在交通便利、配套设施相对完善的成熟区域,租房需求的核心,偏好是车程足够短,离工作地点足够近。

从上述影响租金的因素可以看出,未来,金融环境、居民收入以及房价对租赁的传导动力都较弱,租金大幅上涨的可能性不大。但产品品质的升级和区域变动可能会对租金水平产生结构性的影响。因此,租赁房源结构占比中,品质房源的占比会不断加大,在供给房源没有落实到位的情况下,房租仍会缓慢上涨。

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